Thương lượng không phải là mặc cả, mà là đảm bảo sự minh bạch và công bằng cho cả hai bên. Với dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn có nhiều đòn bẩy để thương lượng hơn bạn nghĩ.
Dưới đây là 7 mẹo chiến lược giúp bạn làm việc hiệu quả với nhà thầu, đảm bảo chất lượng công trình đi kèm với chi phí tối ưu.
Hiểu Rõ Báo Giá Trước Khi Đàm Phán
Mọi cuộc đàm phán thành công đều dựa trên sự am hiểu chi tiết. Đừng chỉ nhìn vào tổng giá trị hợp đồng.
Chiến lược: Phân tích Chi tiết
- Tách Bạch Phần Thô và Phần Hoàn Thiện: Yêu cầu nhà thầu cung cấp báo giá chi tiết, phân rõ đơn giá vật liệu thô (xi măng, sắt thép, cát, đá) và danh mục vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị).
- Kiểm tra Số lượng và Định mức: So sánh định mức vật tư nhà thầu đưa ra với định mức tiêu chuẩn của ngành (ví dụ: lượng thép, xi măng/$\text{m}^2$ sàn). Nếu có sự chênh lệch lớn, hãy yêu cầu giải thích.
- So sánh Chất lượng Tương đương: Nếu không đồng ý với một vật tư nào đó, hãy hỏi nhà thầu về 3 lựa chọn thay thế có chất lượng và giá tiền tương đương. Điều này cho thấy bạn chủ động và có sự nghiên cứu.
Sử Dụng “Đòn Bẩy” Thanh Toán
Điều khoản thanh toán là công cụ mạnh mẽ nhất của gia chủ để đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Chiến lược: Gắn Thanh toán với Nghiệm thu
- Giảm Tỷ lệ Thanh toán Đợt đầu: Hạn chế thanh toán quá nhiều tiền ngay từ ban đầu.
- Gắn Thanh toán với Tiến độ Nghiệm thu Chất lượng: Mỗi đợt thanh toán (ví dụ: sau khi hoàn thành móng, sau khi đổ sàn tầng 1, sau khi hoàn thành phần thô) chỉ được thực hiện sau khi gia chủ và kỹ sư giám sát độc lập (nếu có) đã nghiệm thu đạt chất lượng.
- Giữ Lại Tỷ lệ Bảo hành Cao: Yêu cầu giữ lại một tỷ lệ thanh toán nhất định (thường là 5-10%) trong thời gian bảo hành (thường là 6-12 tháng) để đảm bảo nhà thầu có trách nhiệm xử lý các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao.
Thương Lượng “Tổng Giá trị” Vật tư Hoàn Thiện
Thay vì cố gắng mặc cả từng mục vật tư nhỏ lẻ, hãy thương lượng tổng gói vật tư.
Chiến lược: Chọn Tiêu chuẩn Vật tư
- Chọn Gói Vật tư: Thảo luận với nhà thầu để “nâng cấp” hoặc “hạ cấp” một nhóm vật tư tổng thể. Ví dụ: Đàm phán để chuyển từ “Gói trung cấp” sang “Gói trung cấp + gạch lát nền cao cấp” nhưng giữ nguyên tổng giá trị.
- Tận dụng Chiết khấu Đối tác: Hỏi thẳng nhà thầu về mức chiết khấu họ nhận được từ các đối tác cung cấp vật tư. Đàm phán để được hưởng một phần chiết khấu đó.
Làm Rõ Các Điều khoản Phát sinh (Không Dịch vụ Trọn Gói)
Đây là khu vực dễ gây tranh cãi và đội chi phí nhất nếu không được làm rõ từ đầu.
Chiến lược: Quy định Cụ thể
- Quy định về Phát sinh: Xác định rõ ràng trong hợp đồng: Trường hợp nào được coi là phát sinh? (ví dụ: thay đổi kết cấu). Đơn giá phát sinh được tính như thế nào? (ví dụ: đơn giá phát sinh không được vượt quá đơn giá thỏa thuận ban đầu).
- Chi phí Ngoài Hợp đồng (Out of Scope): Liệt kê các công việc bạn sẽ thuê ngoài (ví dụ: lắp đặt nội thất rời, hệ thống điện thông minh đặc thù) và đảm bảo nhà thầu không tính phí quản lý cho những hạng mục này.
Yêu cầu Cam kết về Tiến độ và Chất lượng Công việc
Tiến độ chậm trễ không chỉ gây khó chịu mà còn phát sinh chi phí thuê nhà trọ, chi phí cơ hội.
Chiến lược: Đưa ra Quy tắc Phạt
- Quy định Thời gian: Đặt thời gian thi công cụ thể (ví dụ: 5 tháng thi công).
- Mức phạt Hợp lý: Đưa vào điều khoản mức phạt hợp lý cho việc chậm tiến độ (ví dụ: phạt $X$ đồng cho mỗi ngày chậm trễ không do nguyên nhân khách quan như thiên tai). Việc này tạo động lực cho nhà thầu giữ đúng cam kết.
Đàm phán “Quà tặng” hoặc “Dịch vụ đi kèm”
Khi nhà thầu không thể giảm giá thêm, hãy chuyển sang thương lượng các dịch vụ gia tăng.
Chiến lược: Đòi hỏi Giá trị Cộng thêm
Nâng cấp Dịch vụ: Đề nghị nhà thầu “tặng” hoặc “giảm giá” các dịch vụ đi kèm như:
Miễn phí thiết kế nội thất 3D.
Nâng cấp vật liệu (ví dụ: nâng cấp khóa cửa chính hoặc một bộ thiết bị vệ sinh).
Tăng thời gian bảo hành thêm 6-12 tháng.
Miễn phí dịch vụ dọn dẹp vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao.
Duy trì Mối quan hệ Hợp tác
Thương lượng thành công là khi cả hai bên cảm thấy được tôn trọng và sẵn lòng hợp tác lâu dài.
Chiến lược: Tôn trọng và Chuyên nghiệp
- Tránh “Mặc cả”: Luôn giữ thái độ chuyên nghiệp, tập trung vào giá trị và chất lượng, không cố gắng mặc cả từng đồng hoặc tạo ra sự đối đầu.
- Văn bản hóa mọi thứ: Sau khi đạt được thỏa thuận miệng, yêu cầu nhà thầu ghi lại và ký xác nhận tất cả các điều khoản, thay đổi, và cam kết vào phụ lục hợp đồng.
